Co powinniśmy wiedzieć decydując się na zakup działki
Możliwości inwestycyjne na danej działce ściśle zależą od uwarunkowań i zabudowy występującej w sąsiedztwie. Z tego względu planując budowę domu o określonych parametrach, należy mieć na uwadze to, czy taka inwestycja będzie mogła być w danym miejscu zrealizowana. Zależność jest także odwrotna – gdy decydujemy się na zakup działki o konkretnych parametrach i w konkretnym otoczeniu musimy mieć na uwadze, że nie wszystkie nasze zamierzenia budowlane będą mogły zostać w danym miejscu zrealizowane. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) poprzedza złożenie wniosku o pozwolenie na budowę.
Co należy mieć na uwadze decydując się na zakup działki, na której chcemy wybudować dom?
W pierwszej kolejności upewniamy się, czy działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (mpzp), bądź czy właściciel posiada dla niej warunki zabudowy. Jeżeli na terenie działki jest obowiązujący plan miejscowy (scenariusz pierwszy) zapoznajemy się z jego wytycznymi i jeżeli umożliwiają one realizację planowanej przez nas inwestycji. Po zakupie działki zgłaszamy się do urzędu miasta/gminy po wypis i wyrys z planu oraz dołączamy go do wniosku o pozwolenie na budowę. Jeżeli nasze plany inwestycyjne odbiegają od ustaleń planu – rezygnujemy z zakupu działki lub dostosowujemy nasze zamierzenia inwestycyjne do przepisów planu miejscowego.
W przypadku, gdy na danym terenie nie ma obowiązującego planu miejscowego a obecny właściciel uzyskał warunki zabudowy (scenariusz drugi) dla interesującej nas działki zapoznajemy się z ich wytycznymi i weryfikujemy je z naszymi zamierzeniami inwestycyjnymi. Jeśli są zgodne i zapisy w decyzji nie budzą naszych wątpliwości możemy zdecydować się na zakup działki z jednoczesnym przeniesieniem decyzji o warunkach zabudowy na nas.
Jeżeli dla danej działki nie ma ani planu, ani warunków zabudowy (scenariusz trzeci) ważne jest abyśmy dobrze przeanalizowali uwarunkowania działki. Powinniśmy wziąć pod uwagę rodzaj i klasę gruntów, dostęp do mediów i drogi publicznej, uwarunkowania środowiskowe (czy działka znajduje się np. na obszarach chronionych, podmokłych itp.), występowanie stanowisk archeologicznych i zabytków, bądź innych elementów ograniczających nasze możliwości inwestycyjne (jak np. przebieg gazociągu, linii elektroenergetycznej). Konieczne jest także przeanalizowanie zabudowy w sąsiedztwie – jej funkcji, typów i parametrów, a także występowania innych czynników, które mogą ograniczać nam możliwości inwestycyjne (np. pobliska lokalizacja cmentarza).
Parametry działki
Odrębną kwestią są parametry działki – a zatem to, jaka jest możliwa powierzchnia zabudowy oraz wymiary, pozwalające na zgodne z przepisami usytuowanie budynku. Jeżeli interesuje nas konkretny typ budynku i jego forma architektoniczna (wysokość elewacji frontowej i całego budynku, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu) warto mieć na uwadze to, czy tego typu zabudowa (tj. o podobnych parametrach) występuje w sąsiedztwie. Tzw. dobre sąsiedztwo jest jedną z podstawowych wytycznych dla wydania decyzji o warunkach zabudowy (WZ).
Parametry zabudowy, jakie określane są w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obejmują:
1. linię zabudowy,
2. wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu,
3. szerokość elewacji frontowej,
4. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki,
5. geometrię dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).
Podsumowując – decydując się na konkretny typ i formę budynku należy decydować się na zakup działki w okolicy, w której znajduje się podobna zabudowa. Jeśli jednak odbiega ona od naszych preferencji a jesteśmy zdecydowani na zakup działki, musimy mieć na uwadze konieczność dostosowania się do warunków jakie zostaną określone przez urbanistę w oparciu o analizę zagospodarowania okolicy.
